案例：A公司購買B公司的舊廠房，土地及房屋作價(jià)3000萬元（無法區(qū)分土地和房屋價(jià)值），按照雙方約定，購房款采取分三年分期支付。分期付款方式購買的舊廠房如何財(cái)稅處理？一、購買舊廠房是否必須區(qū)分土地和房屋價(jià)值？《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)---無形資產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)外購的房屋建筑物，實(shí)際支付的價(jià)款中包括土地以及建筑物的價(jià)值，則應(yīng)對支付的價(jià)款按照合理的方法（一般按公允價(jià)值）在土地和地上建筑物之間進(jìn)行分配；如果確實(shí)無法合理分配的，應(yīng)全部作為固定資產(chǎn)核算?！币虼?，在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》下，土地使用權(quán)一般應(yīng)在無形資產(chǎn)科目核算。但對外購的房屋建筑物如果確實(shí)無法合理分配的，應(yīng)全部作為固定資產(chǎn)核算。本案中，因購買的舊廠房無法區(qū)分土地和房屋價(jià)值，因此，購買舊廠房所包含的土地價(jià)值應(yīng)一并計(jì)入“固定資產(chǎn)”核算。在企業(yè)所得稅上，土地?cái)備N年限和固定資產(chǎn)折舊年限不是一致的，但對于無法區(qū)分房屋和土地價(jià)值時(shí)，企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)如何處理？企業(yè)所得稅并沒有作出明確規(guī)定。根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定，稅法有明確規(guī)定的，按稅法規(guī)定執(zhí)行；稅法沒有規(guī)定的，一般可按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度執(zhí)行。因此，購買的舊廠房確實(shí)無法合理分配的，應(yīng)全部作為固定資產(chǎn)核算，按照固定資產(chǎn)折舊的規(guī)定進(jìn)行稅前扣除。二、購買舊廠房的折舊年限如何確定？從會(huì)計(jì)核算的角度來看，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)--固定資產(chǎn)》第十五條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的使用壽命，固定資產(chǎn)的使用壽命不得隨意變更。但是，企業(yè)至少應(yīng)當(dāng)于每年年度終了，對固定資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復(fù)核，使用壽命預(yù)計(jì)數(shù)與原先估計(jì)數(shù)有差異的，應(yīng)當(dāng)調(diào)整固定資產(chǎn)使用壽命。所以，購買的舊廠房的折舊年限，是由企業(yè)進(jìn)行合理確定，不要考慮企業(yè)所得稅規(guī)定的折舊年限。在企業(yè)所得稅上，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，房屋、建筑物的折舊年限為20年。對企業(yè)購入的舊固定資產(chǎn),其折舊年限可按不短于《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定的最低折舊年限減去已使用年限后剩余年限計(jì)提折舊。因此，企業(yè)應(yīng)提供所購買舊房已使用年限的證據(jù)。比如購買的舊廠房已使用10年，則應(yīng)當(dāng)在剩余的10年內(nèi)折舊稅前扣除。三、購買舊廠房計(jì)提折舊是否預(yù)計(jì)凈殘值？預(yù)計(jì)凈殘值，是指假定固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用壽命已滿并處于使用壽命終了時(shí)的預(yù)期狀態(tài)，企業(yè)目前從該項(xiàng)資產(chǎn)處置中獲得的扣除預(yù)計(jì)處置費(fèi)用后的金額。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)--固定資產(chǎn)》第十五條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值。固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值一經(jīng)確定，不得隨意變更。但是，企業(yè)至少應(yīng)當(dāng)于每年年度終了，對固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值進(jìn)行復(fù)核，預(yù)計(jì)凈殘值預(yù)計(jì)數(shù)與原先估計(jì)數(shù)有差異的，應(yīng)當(dāng)調(diào)整預(yù)計(jì)凈殘值。在企業(yè)所得稅上，根據(jù)企業(yè)所得稅稅法的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值。固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值一經(jīng)確定，不得變更。也就是說，企業(yè)所得稅對固定資產(chǎn)是否預(yù)計(jì)凈殘值沒有硬性規(guī)定，但如果在固定資產(chǎn)初始計(jì)量時(shí)預(yù)計(jì)了凈殘值則不得變更。但會(huì)計(jì)上并非是絕對不得變更，由此會(huì)形成稅會(huì)差異。四、購買舊廠房原值如何確定？《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)--固定資產(chǎn)》第八條規(guī)定，外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。因此，為購買房子所支付的買價(jià)、支付給中間人的傭金、買方契稅、買方印花稅、買賣合同交易稅費(fèi)及合同鑒證費(fèi)、抵押合同交易稅費(fèi)及合同鑒證費(fèi)、權(quán)證辦理費(fèi)用等應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)原值。另外，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)--固定資產(chǎn)》第八條規(guī)定，購買固定資產(chǎn)的價(jià)款超過正常信用條件延期支付（付款期限在一年以上），實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，固定資產(chǎn)的成本以購買價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。實(shí)際支付的價(jià)款與購買價(jià)款的現(xiàn)值之間的差額，除按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》應(yīng)予資本化的以外，應(yīng)當(dāng)在信用期間內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益。在企業(yè)所得稅上，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十六條規(guī)定：“企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)?！ ∏翱钏Q歷史成本，是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出?！钡谖迨藯l規(guī)定：“外購的固定資產(chǎn)，以購買價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計(jì)稅基礎(chǔ)?！庇纱丝梢?，固定資產(chǎn)確認(rèn)的原值與會(huì)計(jì)是一致的，但對分期付款方式購買的固定資產(chǎn)，企業(yè)所得稅是根據(jù)應(yīng)支付的價(jià)款為基礎(chǔ)作為計(jì)稅基礎(chǔ)，并且企業(yè)所得稅不認(rèn)可融資費(fèi)用。但會(huì)計(jì)購買固定資產(chǎn)付款期限超過一年以上的，是以購買價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確認(rèn)固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)，融資費(fèi)用確認(rèn)為財(cái)務(wù)費(fèi)用，由此會(huì)形成稅會(huì)差異。
